Вопрос «какие планировки новостроек будут в цене через 5–10 лет» уже давно важнее, чем выбор цвета стен. Именно планировка определяет, сможете ли вы потом без проблем продать или сдать жильё, удобно ли там жить с детьми, работать из дома, принимать гостей. Дальше разберём, какие форматы становятся хитами рынка, где застройщики пока «не догнали» спрос, и какие нестандартные решения действительно работают, а не превращают квартиру в квест.
—
Главный тренд: гибкость вместо квадратных метров
Сегодня покупатель всё меньше смотрит на «голые» метры и всё больше — на сценарии жизни. Один и тот же метраж можно «убить» коридорами и маленькими комнатами, а можно сделать ощущение просторного жилья. Поэтому планировки квартир в новостройках будут оцениваться по тому, насколько их легко подстроить: выделить рабочий кабинет, организовать мастерскую, сделать приватную зону подростка без перепланировок с ломанием стен и сложным согласованием.
Технический блок
Минимально комфортная глубина комнаты — 3 м, оптимальная ширина кухни-гостиной — от 3,5 м, полноценная спальня — от 10–11 м². Всё, что меньше, работает только как гостевая или временная комната. Коридоры суммарно не должны «съедать» более 10–12 % площади квартиры, иначе вы платите за бесполезные метры, которые никак не повышают ликвидность жилья.
—
Будущее однушек: не «пенал», а мини-апартамент
Если смотреть на лучшие планировки 1 комнатных квартир в новостройках, выигрывают те, где удаётся разнести приват и общественную зону. Условно: компактная спальня и нормальная кухня-гостиная, а не огромный зал, в котором все живут и спят. Для молодых пар и одиночек востребованы однушки 35–42 м² с полноценным местом под диван, стол на 3–4 человека и рабочее место у окна, а не в тёмном углу.
Нестандартное, но рабочее решение — «однушка-ковёр»: прямоугольное пространство без длинного коридора, где от входа последовательно идут кухня-гостиная, затем раздвижная перегородка и спальня. В будни перегородка открыта — ощущение большой студии. На выходных или при гостях — закрыли и получили приват. Это дешевле, чем две отдельные комнаты, но по функционалу почти дотягивает до компактной «двушки».
—
Студии: из формата «для сдачи» в формат «для жизни»
Современные планировки квартир студий в новостройках постепенно уходят от схемы «всё в одном квадрате с кроватью у плиты». Люди стали чаще жить в студиях годами, а не месяцами, поэтому критичными становятся два параметра: понятная кухонная зона и физическое, хоть и лёгкое, отделение спального места. Студия, где кровать видна прямо с входной двери, уже морально устарела, какой бы ни был красивый рендер.
Рабочий подход — студия с нишей под кровать 1,4–1,6 м шириной и раздвижными панелями или рейками. Кровать не «съедает» гостиную, а сама ниша может превращаться то в спальню, то в зону отдыха. Для тех, кто планирует купить квартиру в новостройке с удачной планировкой под аренду, именно такие студии будут приносить больший доход: арендаторы охотно переплачивают 10–15 % за ощущение отдельной спальни, особенно в крупных городах.
—
«Евро»-форматы: зачем они нужны и когда — нет
«Евро-двушки» и «евро-трёшки» стали ответом на запрос: меньше комнат, больше общего пространства. В удачном варианте вы получаете кухню-гостиную 18–22 м² и одну–две изолированные спальни. Такой формат отлично заходит молодым семьям с маленькими детьми и тем, кто часто принимает гостей. Ошибка застройщиков — лепить евро-планировки на любой метраж, превращая гостиную-кухню в длинный «вагончик» с неудобной расстановкой мебели.
Подумайте наперёд: если кухонная зона меньше 6 м² и туда физически не встаёт полноценный холодильник, посудомойка и рабочая поверхность хотя бы 1,8 м, то через несколько лет такую квартиру будет сложнее выгодно продать. На вторичке уже заметно, что «пережатые» евро-форматы простаивают дольше и часто торгуются на 5–7 % сильнее аналогов с более продуманным общим пространством.
—
Классические «двушки»: ставка на приватность
Тренд ближайших лет — возвращение интереса к нормальным двухкомнатным без кухонь-гостиных. Особенно это видно в семьях с подростками и тех, кто работает из дома: людям нужны две полноценные комнаты, которые можно звукоизолировать. Поэтому форматы с кухней 9–11 м² и двумя комнатами по 12–15 м² снова смотрятся выгодно, даже если общая площадь всего 50–55 м².
Для тех, кто выбирает планировка 2 комнатной квартиры в новостройке купить, стоит смотреть на возможность сделать одну комнату мастер-спальней с гардеробной. Трюк: вместо длинного шкафа в спальне оставляют прямоугольную «вырезку» 2×1,6–1,8 м и закрывают её раздвижными дверями. Вроде бы вы потеряли 3–4 м², зато освободили стены под кровать, тумбы и рабочий стол, а перепродажная стоимость выросла за счёт «гардеробной» в описании объекта.
—
Трёшки будущего: «родительский» и «детский» блок
В семьях с двумя детьми или взрослыми родственниками ценятся планировки, где зоны почти не пересекаются. Идеальный вариант — родительский блок с собственной ванной и гардеробной, удалённый от детских комнат. Это уже сейчас стандарт бизнес-класса, но постепенно просачивается и в комфорт. Даже в трёшке 75–80 м² можно организовать: спальню родителей с маленькой душевой, две детских по 10–12 м² и общую кухню-гостиную.
Застройщики часто экономят на санузлах, но рынок это не прощает. Квартира с двумя ванными комнатами продаётся в среднем на 10–15 % быстрее, чем аналогичная по метражу с одним узлом. А если добавить ещё постирочную 2–3 м² со стиралкой, сушкой и хранением бытовой химии, вы получаете редкий продукт, который будет в цене даже через 15 лет, когда большинство соседних домов морально устареют.
—
Нестандартные решения, которые реально работают
Первое — «скрытые» комнаты. Например, дополнительная комната без окна в глубине квартиры, юридически и по плану идущая как гардеробная или кладовая. В реальности там делают кабинет, мастерскую, игровую или мини-кинотеатр. Главное — продумать вентиляцию и хотя бы частичное остекление через верхнюю часть перегородки. Такие пространства сильно повышают ценность жилья для тех, кто работает из дома.
Второе — многофункциональные «карманы» у окон. Вместо традиционного широкого подоконника делается столешница от стены до стены глубиной 60–70 см. Днём это рабочее место, вечером — барная зона, в выходные — место для настольных игр. Ещё один нестандартный, но практичный ход — «японская спальня»: приподнятый подиум с матрасом и большим выкатным хранением. Это особенно хорошо заходит в однушках и студиях, где на счету каждый метр.
—
Как меняется запрос: работа из дома и дети
Пандемия только ускорила то, что уже назревало: домашний офис перестал быть роскошью. Теперь даже в небольших квартирах люди ищут хотя бы нишу под письменный стол. Застройщики осторожно реагируют: появляются планировочные решения, где вместо лишнего метра коридора делается «карман» 1,4–1,6 м шириной у окна, формально как зона отдыха, но фактически — идеальный мини-кабинет.
С детьми ситуация похожая: всё больше семей планируют раздельные комнаты для детей разного пола уже на старте. Поэтому выигрывают не просто «трёшки», а трёхкомнатные квартиры с двумя почти одинаковыми детскими и возможностью поставить кровати не впритык. Узкие комнаты 2,2–2,3 м шириной уже попадают в «чёрный список» — в них сложно разместить и кровать, и рабочий стол, и шкаф так, чтобы ребёнку было комфортно расти, а не только спать.
—
Балконы, лоджии и «полутёплые» пространства
Лоджии больше не рассматриваются как место для складирования зимней резины. Люди массово утепляют и объединяют их с комнатами, превращая в кабинет, зону йоги или мини-зимний сад. Застройщики подстраиваются: всё чаще встречаются квартиры с глубокими лоджиями 1,5–1,8 м, где уже на этапе проекта предусмотрены розетки и освещение. Это маленькая деталь, но она сильно расширяет сценарии использования.
Практичный и недооценённый формат — угловые панорамные лоджии, совмещённые с кухней-гостиной. Там можно разместить обеденную зону или мягкий уголок, освободив основную часть комнаты под хранение и работу. В будущем именно такие решения будут выделять дом на фоне соседних новостроек, где лоджия остаётся «холодным чуланом». Для инвесторов это важный маркер: арендаторы охотно доплачивают за приятные, а не формальные «видовые» метры.
—
Инструкция: как выбирать планировку «с запасом на будущее»
Во‑первых, мысленно проживите в квартире хотя бы один день: где вы завтракаете, где ребёнок делает уроки, откуда проводите зум-звонки, где сушите бельё. Если какой-то сценарий «не влезает», придётся либо перепланировать, либо смириться с дискомфортом. Во‑вторых, смотрите на несущие стены: чем больше ненесущих перегородок, тем выше шанс гибко менять планировку под себя без согласований и риска для конструкций дома.
В‑третьих, оценивайте не только текущие задачи, но и перспективу 5–10 лет. Планировки квартир в новостройках, которые позволяют легко превратить однушку в «евро-двушку» или выделить ещё одну комнату для подростка, будут ликвиднее. Даже если сегодня вам это не нужно, будущий покупатель или арендатор это оценит. Поэтому нестандартные, но продуманные решения — дополнительные ниши, третья дверь в комнату, «проходные» гардеробные — это не каприз, а инвестиция в будущую стоимость жилья.
—
Итог: какие планировки станут самыми востребованными
В ближайшем будущем рынок будет голосовать рублём за три типа квартир: гибкие студии и однушки с возможностью отделить спальню; функциональные «евро»-форматы с большой кухней-гостиной и хотя бы одной полноценной спальней; семейные «двушки» и «трёшки» с чётким разделением приватных и общих зон и минимумом бесполезных коридоров. Но в каждом случае цениться будет не яркая картинка, а продуманность деталей.
Если вы планируете не просто жить, а когда-нибудь выгодно продать или сдать объект, ориентируйтесь на универсальность: нейтральные формы комнат, логичные санузлы, запас по местам хранения и хоть одно место под рабочий стол у окна. Тогда, когда остальные будут думать, как «доделать» свою квартиру до удобной, ваша уже окажется в числе тех новостроек, за которые идут торги, а не скидки.